关键词1：房地产税
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2017年中国房地产10大关键词出炉！ 在这里读懂2018
总结过去，思考将来。
这是我们总结2017年年度关键词的原因。通过梳理2017年发生的大事件，遴选出今年也有可能是明年房地产市场的关键词。
2017年，房地产市场风起云涌，在政策加持以及利益驱动之下，行业格局迎来改变，供求关系迎来调整，而在这些改变和调整背后，又酝酿着新的机会，潜伏着新的机遇。
这一年，被称为租房市场的元年，租购并举、租购同权、租赁住房用地、甚至还有租房贷款……一系列“租”字派新名词不断涌现。
这一年，又被认为是中国房地产关键一年，堪比1998年的“房改”，承上启下。
以下是我们总结的2017年中国房地产十大关键词，供参考。
我们只想来谈谈房地产税的本质。
房地产税有什么用？能不能降房价？今年3月份，在全国两会举行期间，作为全国政协委员的许家印曾表示，房地产税降不了房价，只能说收点税。
许家印这话恰到好处地指出了房地产税的本质。说到底，房地产税只是一种税收，是为建立现代财税制度服务的，不是为降房价而生的。虽然不否认房地产税会增加房产持有人的成本，从而有抑制炒房行为这种作用，但从目前我国房产税试点城市来看，这种作用并不明显。
对地方而言，一般认为，房地产税建立后，可以替代“土地财政”成为地方政府稳定持久的收入来源，从而为社会公共服务提供强有力的保障。所以，房地产税这点税对首富许家印来说，可能真的只是一点税，但对地方而言，这点税就至关重要了。
不过，从今年全国卖地收入突破4万亿元，创下历史新高的事实看，现在地方政府的确还没有理由着急收这点“税”。毕竟，一次性付款总比分期的好！
但我们不能这样不负责任地说，因为随着土地资源的日益稀缺、城市化率不断提高，未来“土地财政”将难以为继，而房地产税自然就成为了地方政府的必选项，特别是对于一些城市化率已极高的大城市而言。
关键词2：粤港澳大湾区
如果今年有什么话题的热度可以与雄安新区相比，那么非粤港澳大湾区莫属。
今年3月，政府工作报告将粤港澳大湾区规划上升为国家战略，自此，粤港澳大湾区成为了各方抢占的战略制高点，当然也包括我们的地产企业在内。
我们从以下事例中就可见一斑。
世茂重金打造深港合作综合体项目。今年12月，世茂不惜以重金239亿元的总价拿下深圳第一高楼地块，按照规划，该地块要打造成龙岗深港合作综合体项目。在世茂的计划里，该项目是该公司参与粤港澳大湾区建设的重要载体，未来需要引进香港企业资源。
雅居乐增持中山。雅居乐今年在中山的动作的确引起了不少人关注，虽然我们都知道它起家于中山。比如，今年9月雅居乐以37亿元的总价收购了中山新沙岛项目，是的，这是一个面积约1200亩的岛屿，雅居乐获得了其中1005亩的地皮，用作兴建低层住宅楼宇、商业及学校。12月份，雅居乐又先后以2.5亿元和2.9亿元的价格取得中山市三乡镇2幅商住用地。据悉，位于中山市南部的三乡镇，毗邻珠海，半小时即可达港珠澳大桥入口。当地还有丰富的温泉资源。
美的地产首进广州南沙。10月31日，美的地产以总价约11.1亿元击败多家竞争对手，夺得南沙东涌镇一宗建面近10万平的宅地。该公司进入广州的首站直接选择了南沙自贸区。
又比如合景泰富地产称，在未来战略规划中，公司目光将继续投向以广州、深圳、佛山、中山、肇庆等城市为中心的粤港澳大湾区。据了解，今年11月28-29日，合景泰富以总价8.5亿元夺得中山西区77.5亩商住地；在肇庆，以总价5.04亿元夺得高新区共计60384.49㎡商业设施、住宅用地。
关键词3：“二次房改”
“在房地产市场遍试各种药方后，人们突然发现，早在1998年房改时，正确的药方就已经存在。”这是今年8月份，厦门大学教授赵燕菁在《中国房地产 温故1998》一文中写到的。原文发表于经济参考报。
如果说在8月份这一判断还为时尚早，很多人还没意识到，但当“加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度”提出来时，市场上“第二次房改”的声音就逐渐多起来了。
因为这与1998年国务院发布的具有里程碑意义的23号文——《关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知》，实在是有很多相似之处。文中提到的：“建立和完善以经济适用房为主的多层次城镇住房供应体系，对不同收入家庭实行不同的住房供应政策，最低收入家庭由政府或者单位提供廉租住房，中低收入家庭，购买经济适用住房，其他收入家庭购买、租赁市场价格的商品住房”。“几乎可以原封不动地用来作为今天的房地产‘新政’”。赵燕菁说。
关键词4：“房住不炒”的住房制度
到了今年年尾，楼市的主基调悄然发生了改变：在坚持“房住不炒”理念的同时，楼市的另一关键词——“住房制度”，逐渐进入了我们的眼内。
今年10月的十九大提出：“坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位”，同时表示：“加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度，让全体人民住有所居。”
12月8日召开的中央政治局会议提出，加快住房制度改革和长效机制建设。
随后，12月18日召开的中央经济工作会议明确，2018年房地产重点工作是：加快建立多主体供应、多渠道保障、租购并举的住房制度。
具体来看就是，“要发展住房租赁市场特别是长期租赁，保护租赁利益相关方合法权益，支持专业化、机构化住房租赁企业发展。完善促进房地产市场平稳健康发展的长效机制，保持房地产市场调控政策连续性和稳定性，分清中央和地方事权，实行差别化调控。”
关键词5：租购并举
首先，我们都知道，租购并举强调的是“租”，而且它还是今后住房制度的重要组成部分。所以，我们有必要把它单独列出来，作为今年房地产市场的关键词，也可能是明年的。
无论你承不承认，一个城市中总会有人需要租一辈子的房，或者是在其一生中有相当长一段时间是租房住的，而且这部分人不是少数，而是千千万万，特别是在大城市中。当然，这不是说租房子不好，也不是说你越年轻“上车”就代表你越成功。而是为了说明，租房市场是个蓝海。
而且，构成这个蓝海所需要的条件，在2017年基本得到了满足。比如说供给方面，据证券日报统计，北上广三城未来五年租赁用地计划供应面积将达3825公顷，占同期住宅供地面积比例超26%。拿上海来说，据解放日报，自今年7月以来，上海已累计出让7批次29幅租赁住房用地，涉及土地面积约80公顷，可建建筑面积约182万平方米。这些用地将在未来建成近3万套租赁住房。
除此之外，集体土地也加入了建设租赁住房的大军。今年8月，国土部印发了《利用集体建设用地建设租赁住房试点方案》，确定北上广等13个城市作为全国首批集体用地建租赁住房试点城市。随后，11月中旬，北京率先出台了《关于进一步加强利用集体土地建设租赁住房工作的有关意见》，落实集体用地建租赁住房。今后5年，北京将供应1000公顷集体土地，用于建设集体租赁住房。这些土地在这5年内可以建设约40万套房源，平均每年供应量约8万套。
当然，仅有充足的房源还是不够的，目前这个市场还有一批强有力的参与者，如长租公寓运营商、目前一大批宣布进军住房租赁市场的房企、地方政府组建的住房租赁企业，以及互联网巨头入局者：腾讯、阿里、京东等。
在租房保障体系方面，今年也逐渐搭建了起来，比如，全国多地正在提倡的“租购同权”，保障租房者可享有与购房者同等的权利。此外，今年5月开始公开征求意见的《住房租赁和销售管理条例》（征求意见稿），在保护住房租赁双方合法权益方面作出了明确规定。
在金融服务方面，今年也有重大进展。目前已有多家银行宣布进军租房贷款市场，为政府、企业提供金融支持，为个人租房者提供金融创新服务，如建行推出的个人住房租赁贷。在资本退出方面，随着国内REITs进入黄金发展期，租房市场这个蓝海也势必迎来广阔的发展空间。
关键词6：企业规模
企业规模成为今年关键词，并不是因为今年地产企业又创下了多少个新纪录，也不是因为目前突破千亿的房企已经达到了14家，而是因为今年业内对传统的规模观念有了些微妙改变。
比如今年恒大主动降低发展速度，提出了“规模+效益”的发展战略，在保证规模的同时，开始降低负债率，提高利润。又比如碧桂园，虽然目前规模已经是行业第一，但根据总裁莫斌在今年中期业绩会上透露，碧桂园也不是非一定要追求行业第一的，“而是要追求稳健、有质量的增长”。而至于万科，更是极少对外公布过规模目标。
对于这些已上规模的企业而言，理性的领导者已经开始思考如何让企业更长远、更稳健地运营，规模已不再是这些企业的第一追求。这种转变对行业长远发展无疑是有益的。
不过，要说明的是，规模的重要性是相对的，对于一些没有规模优势的企业，规模还是第一目标。所以，我们今年也看到了融创这匹黑马业绩突破了3000亿，共有14家企业进入千亿阵营。
关键词7：人事变动
说到底，做地产的还是要靠人。一些人事变动不仅可能改变一家企业的命运，甚至可能改变行业的格局。
比如历史上莫斌从中建五局转到碧桂园、郁亮从深圳外贸集团加盟万科等等。
下面，我们罗列出今年一些人事变动，供未来参考：
颜建国执掌中海地产董事局主席兼行政总裁。去年12月，颜建国从龙湖回归中海出任行政总裁。今年6月13日，颜建国正式接任中海地产董事局主席职务，自此董事长行政总裁一肩挑。
朱荣斌、吴建斌供职阳光城。今年7月，阳光城第九届董事局第十次会议，正式选举朱荣斌为公司第九届董事局执行董事长，任期至2020年4月。11月16日，阳光城再次发布了人事变动公告，聘任朱荣斌为公司总裁，同时聘任吴建斌为公司执行副总裁。吴建斌已于今年4月加盟阳光城。
余英加盟宝能地产任总裁。今年11月，余英加盟宝能的消息得到了确认，宝能任命余英同志为宝能投资集团高级副总裁、宝能地产总裁、宝能城市发展集团总裁。
任泽平入职恒大。今年12月，任泽平正式被任命为恒大集团首席经济学家（副总裁级）兼恒大经济研究院院长。这是内地房地产公司首次设立首席经济学家一职。
关键词8：REITs
关于REITs为什么牵动着行业的神经？我们想用专业机构戴德梁行的观点来回答。
今年10月份，在新派公寓类REITs和保利租赁住房类REITs相继获得审核通过后不久，我们有幸采访到了戴德梁行华中区估价及顾问服务部董事及主管林勃。下面就是林勃的采访内容，略有删减。
REITs最早产生于美国20世纪60年代初,由美国国会创立,意在使中小投资者能以较低门槛参与不动产市场,获得不动产市场交易、租金与增值所带来的收益。在亚洲,最早出现REITs的国家是日本,由于日本的房地产公司众多,所以该市场在日本规模很大。
1960年，世界上第一只REITs在美国诞生。正如20世纪60-70年代的其他金融创新一样，REITs也是为了逃避管制而生。随着美国政府正式允许满足一定条件的REITs可免征所得税和资本利得税，REITs开始成为美国最重要的一种金融方式，一般情况下REITs的分红比例超过90%。美国大约有300 个REITs在运作之中，管理的资产总值超过3000亿美元，而且其中有近三分之二在全国性的证券交易所上市交易。
以刚刚在香港上市的领汇REITs为例，其基础资产为香港公营机构房屋委员会下属的商业物业，其中68.3%为零售业务租金收入，25.4%为停车场业务收入，6.3%为其他收入(主要为空调费);租金地区分布为港岛7.2%，九龙33.8%，新界59%。领汇允诺，会将扣除管理费用后的90%-100%的租金收益派发股东。因此，如果领汇日后需要收购新物业的话，只能通过向银行贷款从而提高财务杠杆(资产负债率最高可达45%)的方式而实现。
2009年初,中国人民银行会同有关部门形成了REITs初步试点的总体构架,但由于我国相关法律法规仍不完备,REITs一直未能正式启动。2011年,国内首个REITs专户,国投瑞银主投亚太地区REITs产品,完成合同备案,成为国内基金业首个REITs专户产品。
在我国房地产市场过去的30几年，房地产开发基本都是以买地-建设-销售的模式在运作，特别是对于广大老百姓更加关注的住宅项目。也就是说，开发商投资的回收，基本上是靠销售。然而，我们看到在国外成熟市场，开发商除了简单的销售，还有更多的退出渠道，REITs便是其中一种退出方式。
现在，随着国内首例租赁住房REITs的获批，REITs这种退出渠道被正式打通。让开发商的经营模式多了一种变化。从而让开发商在运营项目的时候，在项目产品的选择上有更多的选择，从而实现供给侧的改革。
随着REITs渠道的打通，相信市场上会有更多长期持有，以租代售的产品，供广大消费者选择。从而实现“房子是用来住的”定位。
REITs经营模式，将会是整个房地产市场的重要组成部分。对于有能力的房企而言，应尽早了解和学习REITs模式的利与弊。在将来租售并举的市场中，能真正做到“两条腿走路”。
关键词9：千年大计 雄安新区
对于雄安新区，人们已经从今年4月初的狂热状态走出来，开始思考如何理性建设的问题。
目前，参与这一千年大计的企业众多。比如阿里、腾讯、百度相继签约雄安。地产企业方面，万科的雄安建筑研究中心已于今年10月揭牌运营；中国建筑、中海11月竞得了雄安第一标——雄安市民服务中心项目；华润置地与北新建材11月宣布将在雄安新区联合创办绿色建筑研究院等。此外，还有一批企业透露有意向参与雄安新区的建设，比如招商蛇口、华侨城等。
不过，仅对于房地产而言，雄安新区的重要性可能并不在于此。它的重要性可能在于它要在中国确立一种“不搞土地财政、不走房地产主导城市发展老路”的房地产新模式。比如今年9月雄安新区相关负责人提到的房地产发展新思路：变征地补偿为股权持有、社会共有土地产权、公租房占大头和积分买房制等。
值得一说的是，根据上述新思路，雄安新区的住房制度与新加坡的“组屋制度”还是有所区别。
新加坡的组屋制度主要是政府以低于市场价购买土地，建设大量廉价的组屋供当地人使用。据人民日报海外版旗下公号《侠客岛》，目前“新加坡政府以低于市场价格获得了全国80%的土地用于建设组屋。”
而这一点与雄安新区的提法相比有很大不同，比如变征地补偿为股权持有：雄安当地村民未来的征地补偿会有两部分，一是一次性补偿，另一部分会折成“股份”，村民可以长久持有享受城市发展红利。这样土地使用权就变成了政府与老百姓共有，不像新加坡政府那样一次性买断土地使用权。
此外，新加坡的组屋主要是依靠政府旗下的建屋发展局统一开发建造，而根据雄安的设想，我们的开发商也可以参与雄安的房子建设，但仅仅局限于建造房子（代建），因为土地的使用权已经被政府和村民共有了。
房子建好后，将主要用来实行租售并举，其中公租房是大头。也可以购买，但要看购房人的积分（积分买房制）；房产出售时（需要持有一段时间才能出售），政府会以略高于同期银行本息的价格回购，从而形成一个闭环，拒绝投资炒房。
关键词10：任志强
俨然，任志强已成为一种楼市现象。
每当房地产调控成为主旋律，市场下行压力加大之时，就是这种现象盛行之日。这种现象表现为：有大量的机构、特别是投资机构以及媒体邀请任志强发表公开演说；任志强的言论引发大量的媒体转发报道；媒体关于任志强的报道，无论是以往的还是冒名的，都受到市场的热烈欢迎甚至追捧。
所以，产生任志强现象的原因可以归结为：时势造任志强，任志强亦适时。
有这样的房地产市场，就有这样的人，发出这样的声音。只是任志强爱恨分明的个性，以及一直名声在外使其成为更合适的人选。财经作家吴晓波在很久之前就说过，“任志强也许是地产界读书最多、最清醒的人，也是最具有思考能力的人之一。”
的确，任志强的观点从不无的放矢、每每都直指问题核心，也许正是因为他的直接，才会有那么多人对他爱恨分明吧！你觉得呢？
比如最近在《财经》年会上，任志强说，为什么你们觉得房价高，我觉得还早着呢。
注：以上图片来源于网络
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